Secteur · Promotion immobilière
Créer votre société de promotion immobilière
Vous vendez des logements qui n’existent pas encore : la loi encadre cette promesse avec précision — contrat préliminaire, garanties, échéancier, achèvement. Le capital, le financement bancaire et le régime de TVA de ce métier n’ont rien à voir avec une société de services. C’est un dossier de création qui se prépare avec un notaire et un banquier autour de la table.
Notre recommandation
Pour ce secteur, nous conseillons la SARL.
Une opération se finance à plusieurs et la banque exige des fonds propres significatifs. La SARL suffit pour un programme ; la SA devient nécessaire pour les opérations d’envergure ou l’appel à des investisseurs.
SARL — ce que ça coûte
Prix tout compris, frais officiels inclus.
700 MAD pour démarrer · immatriculation en 7 à 12 jours
Ce qui change pour vous
Ce que la promotion immobilière impose et que les autres secteurs ignorent.
Ce sont les points sur lesquels un dossier mal monté se paie plus tard, en modification statutaire ou en régularisation fiscale.
- 01
La vente sur plan a sa propre loi, et elle protège l’acheteur
Vendre un bien avant son achèvement impose un contrat préliminaire au contenu réglementé, un échéancier de paiement lié à l’avancement, et une garantie de remboursement ou d’achèvement. Le promoteur qui encaisse en dehors de ce cadre engage sa responsabilité pénale. Ce n’est pas une formalité de fin de programme : c’est ce qui autorise le premier encaissement.
- 02
Les fonds propres décident de tout
Aucune banque ne finance une opération sans une part significative de fonds propres, et le capital social est ce qu’elle regarde en premier. Un capital fixé au minimum pour économiser des droits d’enregistrement se paie dix fois à la première demande de crédit. Il faut le fixer avec le banquier, avant les statuts.
- 03
Le régime de TVA immobilière est spécifique
Les livraisons à soi-même, la TVA sur les ventes, les exonérations sous conditions pour certaines catégories de logement : la fiscalité de la promotion ne se traite pas avec un comptable généraliste. Certaines exonérations exigent une convention avec l’État signée avant le démarrage — elle se perd si elle vient après.
- 04
Le terrain doit être immatriculé et le titre vérifié
Construire sur un terrain non immatriculé, ou dont le titre porte des charges, expose l’opération entière. La vérification du titre foncier et de son historique précède l’achat, et c’est un notaire qui la fait. Une société créée avant cette vérification peut se retrouver propriétaire d’un problème.
À vérifier avant de déposer
Les points que nous contrôlons avec vous.
Aucune page web ne peut trancher ces questions à votre place : elles dépendent de votre activité exacte, de vos produits et de votre commune. Nous les passons en revue lors du premier appel.
- Les obligations de la vente en état futur d’achèvement : contrat, échéancier, garanties
- Le régime de TVA de vos opérations et les conventions à conclure pour bénéficier d’exonérations
- Les conditions de financement bancaire et le niveau de fonds propres attendu
- Les autorisations d’urbanisme et de construire, qui relèvent de chaque projet
Questions fréquentes
Sur la création en promotion immobilière.
Puis-je créer la société avant d’avoir un terrain ?
Oui, et c’est courant : la société achète ensuite le terrain. Mais le capital et le financement se dimensionnent sur l’opération visée. Créer une coquille au capital minimum pour la remplir plus tard oblige à une augmentation de capital avant le premier crédit.
Une société par programme ou une seule société ?
Beaucoup de promoteurs créent une société par opération, pour isoler les risques et faciliter l’entrée d’investisseurs sur un programme précis. C’est plus de formalités et de comptabilités, contre un cloisonnement réel. Le choix dépend de votre rythme et de vos partenaires.
Un investisseur étranger peut-il détenir la société ?
Oui, avec déclaration de son apport à l’Office des changes pour garantir le rapatriement de ses bénéfices. Certaines catégories de biens — notamment agricoles — ont des restrictions d’acquisition pour les étrangers, à vérifier selon le terrain visé.
Votre question n’y est pas ? C’est souvent le cas — chaque dossier a sa particularité. Un juriste vous répond en direct.
Métiers proches
Les trente et une fiches métier, par famille
Cette page décrit le cadre général applicable au secteur à la date de sa dernière mise à jour. Elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé : les régimes d’autorisation, les taux et les seuils évoluent, et votre situation peut appeler des vérifications supplémentaires. Seul l’examen de votre dossier permet de trancher.
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- 01
Vous parlez à un juriste, pas à un standard
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- 02
Quinze minutes suffisent pour trancher
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- 03
C’est gratuit et sans suite obligatoire
Pas de devis à signer, pas de relance commerciale. Si votre projet ne relève pas de nos compétences, nous vous le disons et nous vous orientons.